Cerchiamo di chiarire cosa intendiamo per punti di forza:
Trasparenza, Tempestività e Professionalità

Categoria professionale riconosciuta come da legge
del 14 Gennaio 2013 n.4

La qualità del servizio e delle funzioni dell’amministratore possiamo valutarle sulla verifica dei seguenti requisiti:

• L’amministratore deve avere una competenza multidisciplinare che gli consenta di individuare e prevenire i rischi nei quali potrebbe incorrere con il suo operato (o lavorare in equipe per avere la massima professionalità in ogni campo applicativo);
• Possedere un’esperienza lavorativa nel settore amministrativo;
• Tenersi costantemente aggiornato;
• Avere persone qualificate nello staff di studio;
• Avere tempo da dedicare all’incarico;
• Essere reperibile telefonicamente, via e-mail, via fax;
• Fornire garanzie anche attraverso una adeguata copertura assicurativa;
• Essere disponibile ad ascoltare i condomini;

Amministratore
Un amministratore serio, professionale e corretto non impone la sua volontà, alla scadenza del suo mandato si dimette e chiede ai condomini la sua riconferma, accetta di buon grado preventivi per lavori portati dai condomini.

L’amministratore e il c/c del condominio
Un buon amministratore apre sempre un c/c bancario o postale intestato al condominio che gestisce chiaramente e che consente al condominio di verificare il suo operato.

Perché il conto corrente del condominio:
Noi apriamo sempre un c/c bancario o postale intestato al condominio perché

• vogliamo consentire ai proprietari di controllare in qualsiasi momento la situazione reale economica del condominio e la sua corretta gestione;
• vogliamo evitare danni al condominio nel caso di un blocco del c/c personale dell’amministratore in seguito, per esempio, al suo decesso o al fallimento personale;
• vogliamo consentire al condominio di avere interessi attivi sulle somme depositate che devono anche apparire nel bilancio consuntivo qualora abbiano costituito un fondo lavori straordinari.

(La sentenza 6566 dell’08/09/91 del Tribunale di Milano ha confermato quanto da noi assunto come comportamento nel rispetto dei nostri principi di professionalità e trasparenza).

Cosa intendiamo per “buon amministratore”:

• ottemperare agli obblighi di legge, amministrare correttamente e salvaguardare l’immobile affidatogli;
• disponibilità, qualora venga interpellato, sulle conoscenze acquisite e avendo a disposizione tecnici qualificati, suoi abituali consulenti, aiutare a trovare un accordo ragionevole tra le parti in lite;
• correttezza nei rapporti con i Condomini e gli inquilini;
• sollecitudine nel risolvere i problemi segnalati, consapevole dei poteri consentiti dalla legge (non temporeggiare soddisfacendo quei condomini che pur di procrastinare o ridurre la spesa di fatto limitano i diritti dei singoli interessati sulla cosa comune o sul buon funzionamento della cosa comune);

L’albo
Non esistono albi professionali pubblici per la categoria professionale dell’amministratore, perchè questa professione non scaturisce da un corso di studi apposito (come il geometra, il ragioniere, l’avvocato ecc.), anzi per fare l’amministratore non sono necessari (purtroppo) titoli di studio.
Se questo permette che ci siano amministratori non capaci, non preparati, sicuramente nessuna certificazione o albo può garantire l’onestà della figura dell’amministratore, ma certamente l’iscrizione ad una associazione di categoria dimostra la volontà di trasparenza, correttezza e professionalità del professionista, che volontariamente si sottopone ad un esame per essere ammesso alla categoria, che accetta di seguire le ore di aggiornamento presso la sede dell’associazione e che periodicamente sarà dall’associazione informato sulle novità del settore attraverso un periodico riservato agli iscritti.
Inoltre l’associazione supporta l’amministratore mettendo a disposizione la sua struttura per tutti le informazioni di cui lo stesso ha necessità per svolgere il suo lavoro.
E’ per questo che abbiamo scelto di essere soci ANACI.

L’ANACI garantisce i proprietari degli immobili amministrati dai suoi iscritti anche con una copertura assicurativa dell’amministratore contro i rischi professionali e con la polizza infedeltà.
Spendiamo due parole sulla polizza fedeltà: se l’amministratore per motivi personali (malattia, morte, improvviso trasferimento ed irreperibilità) lascia degli ammanchi di cassa, l’ANACI attraverso la polizza fedeltà garantisce il rimborso dell’ammanco al condominio.
Sono state presentate svariate proposte di legge per consentire la creazione di un albo professionale degli amministratori, che sinceramente speriamo riescano a far luce attraverso un elenco pubblico nel mercato sommerso degli amministratori, così come le associazioni di categoria, in mancanza, stanno cercando di fare per distinguere la professionalità della categoria di professionisti ai quali si affida la gestione e la manutenzione del patrimonio immobiliare italiano.

Amministratore e preventivi
Prima di ottenere dai fornitori dei preventivi di spesa, affinchè questi siano paragonabili tra loro, è sempre necessario creare il capitolato dei lavori da effettuare, dettagliato nelle singole voci, affinchè ciascun condomino possa partecipare all’acquisizione di preventivi che, per essere comparabili, debbono necessariamente comprendere le stesse voci di spesa. E’ importante chiarire che non sempre bassi prezzi costituiscono un risparmio, i condomini nel loro stesso interesse, debbono richiedere preventivi ad imprese delle quali conoscono il corretto modo di operare e la qualità del lavoro svolto.
Di nuovo ecco ancora l’importanza del capitolato, perchè gli interventi se non sono stati prefissati con precisione e chiarezza possono generare un lavoro parziale, incompleto o mal eseguito e generare insoddisfazioni o generare spese aggiuntive non preventivate.

Amministratore e Compenso
A garanzia dell’onestà, della trasparenza e della professionalità dell’amministratore è opportuno sapere che le assemblee straordinarie ed i consigli di condominio non sono mai compresi nel compenso della gestione dell'amministratore;

• che per i lavori di manutenzione straordinaria (esempio: rifacimento facciate, lastrico solare ecc.) devono prevedere compensi aggiuntivi concordati volta per volta, in base al lavoro supplementare richiesto l’amministratore che deve controllare la corretta esecuzione dei lavori e per i quali dovrà gestire incassi, pagamenti, contabilità, bilancio e resoconto;
• che le spese sostenute per la gestione condominiale (fotocopie, francobolli, spese di cancelleria, commissioni bancarie, tenuta dei libri e dei libri paga portinaio ecc) devono essere rimborsate all’amministratore.

Se il criterio di scelta, nell'affidare un incarico fiduciario e delicato come l'amministratore si basa solo sul confronto della spesa del costo di amministrazione potreste non trovare concorrenziale le nostre tariffe, ma se volete operare la vostra scelta puntando sulla trasparenza, professionalità e tempestività affidateci l’amministrazione per un anno e valutate voi stessi la qualità del nostro servizio.


CERTIFICAZIONI

Iscriz. Anaci n° 9455
Amministratore Giudiziario
del Tribunale Civile di Roma

Certificato UNI 10801 ELTI