Domande e Risposte
Trova risposte alle domande più comuni sui nostri servizi di amministrazione condominiale.
Se non trovi la risposta che cerchi, non esitare a contattarci.
Servizi di Amministrazione
Con l’entrata in vigore della legge 220/12 alcuni articoli del codice civile riferiti al condominio sono stati modificati. Nell’allegato i nuovi articoli. 
Troverà la risposta alla sua domanda in questo pdf.
Leggi il documento allegato.
No il condominio è titolare di codice fiscale e non di partita IVA
L’assemblea può essere convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. (lettera di richiesta assemblea all’Amministratore 
)
Se l’amministratore non convoca l’assemblea come richiesto dai condomini entro 10 gg dalla ricezione della richiesta, l’assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati. (modulo di convocazione assemblea ),
Se l’amministratore è assente o irreperibile ogni condomino può convocare l’assemblea.
In questi casi bisogna accertarsi che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione, altrimenti sono nulle le delibere assembleari se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati.
La convocazione deve pervenire almeno otto giorni prima della riunione e la comunicazione può essere fatta in qualsiasi forma, salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere. (modello di convocazione assemblea )
Chi spedisce la convocazione deve provare d’averla spedita e consegnata (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta di ritorno, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna (modello ricevuta di raccomandate a mano ).
Attenzione particolare deve prestare il condomino che convoca un’assemblea ad indicare bene gli argomenti in ordine del giorno che si desidera trattare, perché solo quello che è indicato all’ordine del giorno può essere discusso, le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l’amministratore o i condomini vogliono fare all’assemblea e non possono essere nuovi argomenti su cui deliberare.
In caso che l’Amministratore non si presenti all’assemblea i condomini devono redigere un verbale della seduta come da modello allegato: (modello verbale assembleare )
Art. 1134 c.c. “il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. I motivi possono essere facili da intuire, ciascuno potrebbe eseguire lavori e poi chiederne il rimborso (anche lavori inutili o che riguardano l’interesse di un solo o più condomini) L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. La valutazione dell’urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia. Nella domanda specifica il condomino agisce nell’interesse comune (tubo di adduzione acqua alla palazzina) ed in condizioni di urgenza (rottura che senza ripristino non fa arrivare acqua alla palazzina), quindi può procedere ed ottenere il rimborso. In questo caso, se il condominio tarda a rimborsare, il condomino può agire in giudizio per ottenerne il rimborso. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza l’impossibilità di comunicare con l’amministratore (es.: invio telegramma con descrizione sintetica del problema e richiesta di contatto all’amministratore, raccomandata espressa con ricevuta di ritorno ecc.).
Si allega articolo del n° 159 della rivista Amministare immobili dell’Anaci dove si parla del distacco unilaterale dal riscaldamento centralizzato.
Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell’impianto (art. 1118 c.c.), sono nulli accordi tra le parti o modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini.
Del resto nel condominio coesistono due diritti: il diritto di proprietà esclusiva e di comunione.
Il condomino che intenda rinunciare alla parte in comunione conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva e quindi deve condividere le spese di mantenimento della cosa comune e la comunione è irrinunciabile.
Non si può modificare l’uso della proprietà esclusiva se si recano danni o pregiudizi sulle proprietà, sui diritti o sulla cosa comune. (Art. 1122 c.c.). Diverso il caso delle limitazioni all’uso delle proprietà esclusive decisi ed imposti dal regolamento di condominio.
Argomento di grosso interesse e sul quale ricevo tantissime richieste di chiarimento:
la giurisprudenza, con riferimento ai balconi, salve le limitazioni di natura pubblicistica, spiega:
Decreto Aiuti bis e edilizia libera:
La legge 142/2022, di conversione del Decreto Legge 115/2022 (Decreto Aiuti bis), ha introdotto modifiche al Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) che includono la realizzazione di vetrate panoramiche amovibili tra le attività di edilizia libera.
- Cosa significa edilizia libera:
Questo significa che non è più necessario richiedere un permesso di costruire o altre autorizzazioni comunali per installare vetrate VEPA che chiudono balconi, verande o logge, purché siano rimovibili e non comportino modifiche volumetriche o alterazioni della destinazione d'uso dell'immobile.
- Cosa sono le VEPA:
Le VEPA (Vetrate Panoramiche Amovibili) sono elementi trasparenti e amovibili che proteggono dagli agenti atmosferici, migliorano l'isolamento acustico ed energetico, riducono le dispersioni termiche e offrono una parziale impermeabilizzazione delle acque meteoriche.
- Vincoli da rispettare:
Pur non essendo più necessari i permessi comunali, è importante rispettare le normative urbanistiche e le disposizioni del Codice dei beni culturali, nonché gli accordi condominiali.
- Decorato architettonico e stabilità dell'edificio:
La chiusura del balcone con una veranda non deve compromettere il decoro architettonico dell'edificio, ovvero l'armonia estetica con il contesto del palazzo, e non deve minacciare la stabilità dell'edificio.
- Quando serve il permesso di costruire:
La trasformazione di un balcone in una veranda, con opere che comportano un aumento volumetrico o modifiche sostanziali alla struttura, richiede il permesso di costruire.
In sintesi, per la chiusura di balconi con vetrate panoramiche amovibili (VEPA), non è più necessario il permesso del comune, ma è fondamentale rispettare le normative condominiali e quelle relative al decoro architettonico dell'edificio.
L’amministratore in qualità di legale rappresentante ed organo esecutivo è responsabile per l’attuazione delle disposizioni di legge in materia di sicurezza degli impianti (elettrici, antincendio ecc) se non esiste la documentazione atta a dimostrare che il locale è a norma vanno eseguite le verifiche attraverso professionisti certificati e successivamente eseguiti i lavori atti a mettere a norma ed imposti dalla normativa vigente che garantiscano la sicurezza ed i condomini sono obbligati a partecipare alla spesa.
I criteri di ripartizione di volta in volta secondo i lavori da eseguire sono ripartiti o sulla proprietà generale o sulla porzione della proprietà generale che ha l’uso esclusivo di quella porzione di immobile. Ogni fattispecie va esaminata accuratamente, genericamente si può rimandare al codice civile ai criteri di ripartizione delle spese.
La sicurezza dei lavoratori è un obbligo di legge, indipendentemente dalla durata o dall'entità dell’intervento.
L’amministratore di condominio, in qualità di committente dei lavori, è tenuto per legge (ai sensi del D.Lgs. 81/2008, artt. 90 e seguenti) a garantire che tutte le attività condominiali vengano svolte in sicurezza. Questo include anche i lavori di breve durata, specie se eseguiti in quota (ad esempio su tetti o facciate di edifici multipiano), che presentano rischi elevati per l’incolumità dei lavoratori.
Quali sono le responsabilità dell’amministratore?
- Deve verificare che le imprese siano qualificate e in regola (idoneità tecnico professionale – durc-cciaa-assicurazione).
- Deve nominare un coordinatore per la sicurezza, ove previsto.
- Deve garantire che vengano adottate tutte le misure di protezione collettiva (come ponteggi, parapetti o linee vita) quando i lavori lo richiedono.
La mancata osservanza di questi obblighi può comportare sanzioni amministrative e penali, comprese, nei casi più gravi, ipotesi di arresto (art. 157 del D.Lgs. 81/2008).
Esistono alternative meno onerose al ponteggio?
Sì, tecnologie e tecniche alternative, come l’edilizia acrobatica (lavori su fune certificati secondo la norma UNI ISO 22846), sono oggi riconosciute come modalità sicure e a norma, se eseguite da operatori specializzati e in possesso delle abilitazioni previste. Tuttavia, anche in questi casi, l’amministratore deve accertarsi che siano rispettati tutti gli adempimenti di legge.
E se il condomino non è d'accordo con la spesa?
L’amministratore ha il dovere di eseguire gli interventi urgenti o necessari in sicurezza, anche se ciò comporta un aumento dei costi. In ogni caso, il condomino può:
- esaminare il verbale in cui l’amministratore rendiconta l’intervento e la relativa spesa;
- impugnare la delibera nei termini di legge, affidando la valutazione della correttezza dell’operato a un giudice.
Ormai ritengo opportuno che l’amministratore sia un professionista con sufficienti conoscenze e formazione atte a gestire una parte importante del patrimonio delle famiglie italiane, gli immobili.
Ciò premesso la forma del bilancio deve essere:
- comprensibile, costante nella classificazione e suddivisione delle categorie di spesa, con dettagli sufficienti per il condomino ad individuare le spese sostenute;
- l’effetto contabile delle operazioni deve essere rilevato ed attribuito all’esercizio di competenza e non all’esercizio in cui si concretizza l’incasso o il pagamento;
- costi e ricavi devono quindi entrambi seguire un principio di competenza;
- il resoconto deve essere il risultato di procedimenti di rilevazione in conformità ai principi di ragioneria, tanto quanto una piccola azienda;
- i criteri ed i principi contabili devono essere quindi scelti a priori ed applicati sempre (competenza della spesa in alternativa al criterio di cassa);
- lo stato patrimoniale deve essere il completamento del rendiconto delle spese e deve esporre chiaramente la situazione finanziaria, crediti e debiti nei confronti dei condomini e dei fornitori con l’eventuale esposizione di fondi costituiti per lavori straordinari da eseguire o per altri motivi
- il bilancio di esercizio deve essere comprensibile ed analitico.
L’antincendio nei condomini riguarda principalmente le autorimesse, l’impianto del riscaldamento centralizzato e/o atri impianti particolari (a titolo esemplificativo e non esaustivo i gruppi elettrogeni ecc) e gli edifici con altezza superiore a 24 metri.
Queste attività a seconda delle caratteristiche devono essere autorizzate all’esercizio dai vigili del fuoco a mezzo Scia (ex certificato di prevenzione incendi).
La principale norma di riferimento è il D.P.R. 01 agosto 2011 n.151, ma il sito dei vigili del fuoco offre ai cittadini tutte le informazione che ogni persona dovrebbe conoscere.
E’ necessario rivolgersi ad un tecnico iscritto nelle liste del Ministero dell’Interno e che è in regola con gli adempimenti previsti dal D.M. 5 agosto 2011 e s.m.i., anch’essa consultabile sul sito dei vigili del fuoco, per esaminare le caratteristiche del condominio ed adeguare l’edificio e le sue pertinenze alle norme.
Attenzione senza regolarità antincendio in caso di incendio le compagnie assicuratrici dei fabbricati potrebbero non rimborsare i danni ed è quindi molto importante, non solo per la sicurezza delle persone e delle cose (ovviamente primaria) ma anche per avere garanzia di risarcimento dei danni in caso di sinistro.
Attenzione particolare va alle macchine elettriche e le colonnine di ricarica da installare all’interno dei box o dell’autorimessa condominiale, richiedono particolare attenzione e particolari norme di sicurezza, quindi non installate mai una colonnina di ricarica o una presa a carica lenta senza consultare il vostro amministratore, ne vale la vostra sicurezza.
A volte gli incendi si registrano anche sulle auto ferme, con le fiamme che si sviluppano mentre sono in sosta e con motore spento.
Le cause di incendio di un’auto possono essere diverse: Guasti al sistema elettrico - Problemi al sistema di batterie - Perdite di carburante - Perdite di olio lubrificante - Incendio doloso.
Quindi è importantissimo che il vostro condominio sia in regola con le norma sull’antincendio.
Recentemente sono state introdotte norme anche in base all’altezza degli edifici con il DL 14 agosto 2020, n.104 che aggiorna il DM 246/1987, individua quattro livelli di prestazione antincendio in base all’altezza antincendi dell’edificio: L.P. 0 per gli edifici di altezza antincendi da 12 metri a 24 metri - L.P. 1 per gli edifici di altezza antincendi da 24 metri a 54 metri - L.P. 2 per gli edifici di altezza antincendi da oltre 54 metri fino a 80 metri - L.P. 3 per gli edifici di altezza antincendi oltre 80 metri.
Le centrali termiche con potenza inferiore ai 35 kw non hanno necessità di Scia, nel testo coordinato del DM 08 novembre 2019 dei vigili del fuoco sono presenti le regole tecniche di prevenzione incendi per la progettazione, la realizzazione e l’esercizio degli impianti per la produzione di calore alimentati da combustibili gassosi.
Ma per orientarsi bene fra queste norme ripeto che è importante rivolgersi ad un tecnico abilitato.
Vuol affermare che l’amministratore deve rimanere equidistante e sopra le parti, deve prendersi cura del bene affidatogli senza cedere alle dinamiche assembleari che per il conflitto d’interessi che sempre si genera tra i condomini cercano di evitare le spese per il mantenimento, la manutenzione del bene comune.
Purtroppo nei condomini e nelle assemblee si litiga spesso senza preoccuparsi delle altrui esigenze e spesso si è costretti a ricorrere all’autorità giudiziaria per risolvere le controversie.
L’amministratore deve quindi essere imparziale e soprattutto aiutare a chiarire perché spessissimo le liti partono da malintesi ed equivoci oltre che da divergenze d’interessi e l’amministratore deve aiutare ad identificare i punti della disputa ed invitare ad esplorare le soluzioni possibili che possano soddisfare tutte le parti.
Inoltre la "diligenza del buon padre di famiglia" dell’amministratore del condominio significa anche che l'amministratore deve agire con media avvedutezza e accortezza (come ci si aspetterebbe da una persona responsabile nella gestione della propria casa e famiglia), nel gestire le questioni condominiali. Non si richiede un impegno eccezionale, ma un comportamento corretto e responsabile, tenendo conto delle peculiarità del ruolo.
Cambiare quanti condomini si possono rappresentare in assemblea per delega:
la prima cosa da fare è sempre leggere il regolamento di condominio e le sue disposizioni, in particolar modo se si tratta di regolamento contrattuale.
L'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che, in condomini con più di 20 unità, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Questo significa che, ad esempio, in un condominio con 25 condomini, un delegato non potrebbe rappresentare più di 5 condomini (25 / 5 = 5) e, allo stesso tempo, non può superare i 200 millesimi (un quinto del totale, se il valore dell'edificio è di 1000 millesimi).
In condomini con meno di 20 unità, non esiste un limite legale al numero di deleghe che un condomino può ricevere, a meno che il regolamento condominiale non stabilisca diversamente.
L’amministratore dura in carica un anno. Ogni anno, in genere durante l’assemblea di approvazione del consuntivo appena chiuso e dell’approvazione del preventivo dell’anno in corso, viene sempre inserito un punto con il rinnovo delle cariche, amministratore e consiglieri. In ogni caso il regolamento di condominio indica sempre la procedura del proprio condominio. Per eleggere un nuovo amministratore occorre che siano presenti in assemblea di persona o per delega la metà + 1 dei condomini (es. in una palazzina da 24 appartamenti ci devono essere almeno 12 condomini, di persona o per delega) che rappresentino almeno 501,00 millesimi della tabella di proprietà.
Spesso nei compromessi di acquisto nuovi immobili e sui regolamenti di condominio dei nuovi edifici il costruttore inserisce una clausola dove specifica che amministrerà il condominio attraverso persona di sua fiducia fino a quando non avrà venduto tutte le unità abitative.
Secondo parte della giurisprudenza, la nomina prestabilita dal costruttore deve essere ratificata dall’assemblea, posto che la nomina dell’amministratore deve risultare da regolare delibera trascritta nel verbale delle assemblee.
In ogni caso, una volta raggiunta la maggioranza, (cioè quando siano state vendute unità abitative che formino la maggioranza prevista dal CC per la nomina, 501 millesimi e la metà dei condomini + 1) l’amministratore può essere sostituito, visto che si tratta di un incarico di rappresenzanza e fiduciario.
In genere non più di tre ma è vincolante ciò che è espresso nel regolamento di condominio. Purtroppo molto spesso questo punto viene non ben osservato e un piccolo nucleo di condomini ottenendo le deleghe della palazzina e concentrandone i voti controllano le decisioni assembleari, impedendo migliorie o interventi di manutenzione ordinaria necessari o imponendo il rinnovo di un amministratore distratto o poco presente che non gestisce l’immobile proponendo quando necessario al suo mantenimento ma si limita alla corretta contabilizzazione delle spese.
Il contratto collettivo nazionale stabilisce le mansioni, ma di solito l’amministratore fa firmare un accordo integrativo con il dettaglio dei compito.
Non devono essere i condomini ad impartire ordini al portiere ma assolutamente l’amministratore ed ogni “questione” con lo stesso va fatta sempre passare attraverso l’amministratore che deve gestire la persona dal lato umano e dal lato lavorativo come farebbe un qualsiasi datore di lavoro, garantendo al condominio professionalità riservatezza e servizi di pulizia e posta.
Premesso che il diritto all’informazione è previsto dalla costituzione, la parabola installata sul balcone ha un impatto visivo sulla facciata dell’edificio rilevante.
Quindi prima di installare la parabola leggere attentamente cosa prevede il regolamento, accertarsi che non esista nel condominio (se magari mi sono trasferito da poco) un impianto centralizzato al quale allacciarsi.
Prima di installare una parabola quindi bisogna tener conto di non invadere parti comuni all’edificio, di non alterare il decoro architettonico e di rispettare il regolamento di condominio.
E’ buona norma mandare una comunicazione scritta all’amministratore avvisando dell’installazione e chiedere se esistono altre eventuali regole ed usi instaurati in quel condominio da delibere assembleari.
L'articolo 1118 del codice civile:
«Art. 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). - Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, e' proporzionale al valore dell'unita'immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non puo' rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non puo' sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unita' immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma».
Quindi in linea generale bisogna rispondere no, non posso esimermi dal pagare le spese di riscaldamento anche se non abito in inverno il mio appartamento, ma visto che la maggior parte dei condomini con riscaldamento centralizzato sono dotati di contabilità del calore, posso chiudere tutte le valvole e pagare solo la parte di consumo involontario e la manutenzione della centrale termica.
In via generale e salvo diverso accordo scritto tra proprietario ed inquilino, sono a carico dei proprietari le spese facenti capo alla manutenzione straordinaria della cosa comune. Sono a carico degli inquilini le manutenzioni ordinarie della cosa comune e gli oneri accessori. Esistono vari accordi di intesa di diverse associazioni che possono essere consultati via internet per avere un dettaglio puntuale sulle singoli voci di spesa.
Salvo diverso accordo fra le parti il 90% l’inquilino il restante il proprietario.
L’inquilino, lo spurgo rientra nelle manutenzioni ordinarie a carico del conduttore della cosa locata, salvo diverso accordo tra le parti.
Non è compito dell’amministratore fare l’analisi dettagliata delle spese condominiali spettanti alla proprietà od al conduttore, in quanto l’amministratore del condominio è terzo estraneo e non è tenuto ne molto spesso è a conoscenza degli accordi tra le parti. L’amministratore su richiesta degli interessati può effettuare i conteggi dietro compenso aggiuntivo addebitato alla singola unità.
No, l’amministratore ha facoltà di recuperare i crediti senza il permesso dell’assemblea. Il regolamento di condominio spesso definisce i tempi ed i criteri. In via generale, in caso di morosità, l’amministratore può procedere con ingiunzione di pagamento senza convocare apposita assemblea
| Oggetto | Maggioranze | Maggioranze | Maggioranze | Maggioranze |
| Prima convocazione | Prima convocazione | Seconda convocazione | Seconda convocazione | |
| presenti | valore | presenti | valore | |
| Bilancio consuntivo annuale (art. 1136 c.c.) | 1/2 | 1/2 | 1/3 | 1/3 |
| Preventivo spese ordinarie (art. 1136 c.c.) | 1/2 | 1/2 | 1/3 | 1/3 |
| Manutenzione straordinaria e fondo (art. 1136 c.c.) | 1/2 | 1/2 | 1/3 | 1/3 |
| Ripartizione spese tra condomini (art. 1136 c.c.) | 1/2 | 1/2 | 1/3 | 1/3 |
| Residui positivi gestione (art. 1136 c.c.) | 1/2 | 1/2 | 1/3 | 1/3 |
| Altre delibere (non specificate sotto) | 1/2 | 1/2 | 1/3 | 1/3 |
| Approvazione regolamento condominio (art. 1138) | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1/2 |
| Modifica regolamento condominio (escluso punto A) | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1/2 |
| Nomina/revoca amministratore (art. 1136) | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1/2 |
| Liti attive/passive (art. 1136 c.c.) | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1/2 |
| Ripartizioni straordinarie rilevanti (art. 1128-1136) | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1/2 |
| Ricostruzione edificio < ¾ valore | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1/2 |
| Scioglimento condominio divisibile | 1/2 | 2/3 | 1/2 | 2/3 |
| Innovazioni migliorative (art. 1120 c.c.) | ½ dei condomini | 2/3 | ½ dei condomini | 2/3 |
| Modifiche diritti sulle cose comuni | unanimità | unanimità | unanimità | unanimità |
| A Correzione quote millesimali (Cass. 18477/2010) | 1/2 | 1/2 | 1/2 | 1/2 |
| Innovazioni pregiudizievoli (art. 1120) | unanimità | unanimità | unanimità | unanimità |
| Cambio destinazione edificio | unanimità | unanimità | unanimità | unanimità |
| Sopraelevazioni pregiudizievoli | unanimità | unanimità | unanimità | unanimità |
| Ricostruzione edificio > ¾ perito | unanimità | unanimità | unanimità | unanimità |
E’ un uso che semplifica e fa risparmiare tempo, pensiamo ad un freddo improvviso ed all’esigenza di modificare gli orari del riscaldamento, la convocazione dell’assemblea ed il suo svolgimento hanno sicuramente tempi più lunghi di una raccolta di firme, vero è che si tratta comunque di una delibera anomala, il condomino dissenziente può comunque sempre impugnare una decisione così presa, ma l’assemblea può ratificare immediatamente la decisione, di fronte ad un simile evento.
Vero è che in caso di giudizio, la ratifica dell’assemblea fa soccombere la richiesta del condomino dissenziente ma potrebbe esonerare il condomino dissenziente dalle spese intercorse tra la raccolta di firme e la ratifica. E’ bene quindi che l’assemblea decida la prassi da seguire e quale maggioranza considerare valida per la raccolta.
In via generale l’amministratore è responsabile penalmente e civilmente per l’inosservanza di tutte le norme del codice civile, attinenti alla vita del condominio, che gli impongono precisi obblighi e doveri. La responsabilità si estende anche all’inosservanza delle leggi e disposizioni emanate in materia di funzionamento e di tutela degli impianti comuni (ascensore. Impianti termici ecc), nonchè delle ordinanze del sindaco e delle disposizioni di pubblica sicurezza.
La responsabilità dell'amministratore di condominio, disciplinata dal Codice Civile, può essere sia civile che penale. A livello civile, l'amministratore è responsabile per negligenza, imprudenza o imperizia nell'esecuzione dei suoi compiti, per omissioni di atti dovuti e per l'esecuzione di delibere non conformi alla legge. A livello penale, la responsabilità si configura quando la sua condotta viola norme penali, come nel caso di appropriazione indebita o mancato rispetto delle normative di sicurezza (a titolo esemplificativo e non esaustivo: antincendio)
Penale anche se dimostra di non avere i fondi perchè i condomini non pagano le rate, in quanto il codice civile mette a disposizione dell’amministratore strumenti efficaci di recupero, come il decreto ingiuntivo.
Sì, penalmente (ex art. 677 1 comma c.p. Cass. Pen. 25/5/65), per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria necessari ad ovviare ai pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio in condominio. L’amminstratore in caso vi siano dei principi di deterioramento di parti dell’edificio che possono distaccarsi e cadere, è obbligato a far mettere l’area in sicurezza, facendo cadere le parti pericolanti anche con l’ausilio di mezzi meccanici e senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea.
E’ la norma europea pubblicata dal comitato Europeo di normalizzazione che si propone di fornire ai soggetti interessati alla sicurezza degli ascensori già esistenti un metodo scientifico per la determinazione degli interventi da eseguire sugli ascensori di “ annata”. Sarà applicata nell’ordinamento Italiano in quanto Stato membro della CEE, e modificherà l’esecuzione delle verifiche periodiche imposte sugli ascensori.
Il regolamento di Polizia urbana del Comune di Roma, al capo II art 15 abuso di mezzi acustici prevede dalle ore 23:00 alle 08:00 che i suoni non devono essere percepibili nelle abitazioni vicine, il condomino è autorizzato a richiedere l’intervento dell’autorità pubblica.
Dalle ore 07:00 alle 22:00 per le attività rumorose (esercizio arti mestieri e professioni) es: lavori di ristrutturazioni edilizie etc…, il tetto minimo di decibel è pari a 40, il tetto massimo è pari a 65.
Inoltre essendo il disturbo della quiete un reato previsto anche dal codice penale, il condomino che subisce il disagio deve recarsi dai carabinieri e sottoscrivere una denuncia querela (art. 659 codice penale).
L’amministratore può inviare una circolare invitando genericamente il condominio a rispettare gli orari del silenzio se previsti dal regolamento di condominio, ma il singolo (che è la persona offesa dal comportamento) deve agire in prima persona.
Quindi l’amministratore che agli occhi del condòmino che non riesce a dormire per i rumori molesti del vicino, non fa nulla per risolvere il suo problema, non può fare nulla per legge, chi subisce la molestia rumori cattivi odori ecc deve denunciare personalmente chi produce il disturbo.
Art. 1131.
(Rappresentanza).
Nei limiti delle attribuzioni stabilite ((dall'articolo 1130)) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e puo' agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Puo' essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorita' amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento dei danni.
Quale amministratore di condominio consiglio sempre barbecue mobili, vista la vasta gamma disponibile ormai sul mercato, che riducono ed azzerano le liti condominiali, essendo facilmente collocabili in ogni posizione, e per la loro caratteristica di mobilità, rientrano nella categoria degli arredi.
Inoltre l’uso della cottura a forno con legna o carbonella richiedono una “zona di rispetto” di una certa importanza intorno al forno stesso, sia per la sicurezza, sia per i rapporti di buon vicinato che vanno molto curati per evitare l’insorgere delle liti in condominio.
La collocazione di un forno all’interno dell’appartamento rende indispensabile la realizzazione di una canna fumaria dedicata che raggiunga il colmo del tetto della casa, e che deve essere attentamente dimensionata da esperti del settore e realizzata a norma di legge.
Il forno inoltre deve essere adeguatamente isolato e coibentato per la sicurezza della casa e valutato il peso da apporre nell’appartamento sul pavimento, perché le strutture in muratura pesano molto.
Il condomino deve rispettare anche per i forni interni, tutte le prescrizioni e le norme previste per gli apparecchi da riscaldamento (stufe e caminetti) in materia di prelievo dell’aria comburente (presa d’aria) ed evacuazione dei fumi di combustione (canna fumaria)
E’ stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la nuova Legge 14 Gennaio 2013 n.4, sulle “Disposizioni in materia di professioni non organizzate”.Il 10 Febbraio 2013 entrerà in vigore, prevedendo in sintesi il riconoscimento della”professione” dell’attività di amministratore di condominio. In allegato la Gazzetta Ufficiale del 26/01/2013.
Per rispondere a questa domanda allego l’articolo pubblicato sulla rivista della mia associazione. Buona lettura.
Ogni anno molti condomini ci pongono questo quesito. Il conguaglio condominiale è il calcolo che viene effettuato alla fine dell'anno per verificare se le spese condominiali effettive corrispondono a quelle preventivate. Se le spese effettive sostenute dal condominio superano quelle preventivate, si parla di conguaglio a debito e i condomini dovranno versare la differenza.
Se invece le spese effettive del condominio sono inferiori, si ha un conguaglio a credito e i condomini riceveranno un rimborso.
In pratica, l'amministratore del condominio, alla fine dell'anno, redige un rendiconto che confronta le spese preventivate con quelle reali effettivamente sostenute.
Questo permette di capire se i condomini hanno versato somme sufficienti per coprire le spese effettive.
Se le spese condominiali sono state superiori al preventivo, i condomini dovranno versare la differenza, mentre se le spese sono state inferiori, avranno diritto a un rimborso.
Il conguaglio condominiale è quindi un meccanismo per regolare le spese condominiali, garantendo che ogni condomino paghi la sua parte in base alle effettive necessità e che non ci siano sorprese a fine anno.